Le règlement de copropriété crée généralement une obligation contractuelle pour le syndic d’assurer le syndicat. En revanche, il n’y a aucune obligation légale d’assurer une copropriété. Ce vide législatif a pour corollaire l’absence d’une instance administrative chargée d’imposer un risque difficile aux assureurs, comme cela existe, par exemple, pour les mauvais conducteurs.
Un immeuble mal entretenu, sinistré ou comportant une activité aggravante, peut donc devenir inassurable si aucune compagnie ne l’accepte.
Lorsque cette situation advient, le syndic doit la signaler en lettre recommandée à tous les copropriétaires. Ces derniers préviendront leur assureur personnel de cette anomalie et pourront même demander la couverture de leurs millièmes de copropriété, en extension à leur contrat habitation.
Cet état de fait reste toutefois inconfortable pour le syndic au regard de sa propre responsabilité civile professionnelle.
Un copropriétaire non occupant doit s’assurer en complément de l’assurance souscrite par la copropriété et celle de son locataire. En effet, ce dernier peut avoir résilié son contrat, ou être résilié par son assureur, sans que le bailleur ou son gérant en soient informés.
Par ailleurs, l’assureur de l’immeuble n’indemnise que les dommages immobiliers ou les dommages engageant la responsabilité de l’immeuble : il ne saurait donc intervenir pour des dommages mobiliers causés à un voisin du fait d’installations privatives, en incendie, dégât d’eau ou responsabilité civile notamment.
À titre d’exemples, le copropriétaire devra seul faire face aux réclamations des tiers pour :
– un volet ou un garde-corps descellé et tombé sur la chaussée.
– un chauffe-eau mal installé qui inonde le mobilier de plusieurs appartements.
– un compteur électrique à l’origine d’un incendie.
Ces éléments d’équipements ne sont en effet ni collectifs, ni locatifs. Il faut donc inciter les copropriétaires non occupants à s’assurer personnellement, d’autant plus que ce type d’assurance est peu onéreux. Il peut parfois être négocié comme une extension de garantie au contrat couvrant la résidence principale du bailleur. À défaut, il doit faire l’objet d’une police spécifique. Cette précaution ne doit pas naturellement empêcher le propriétaire ou son gérant de vérifier que le locataire est bien assuré.
Le syndic de copropriété professionnel doit légalement assurer sa responsabilité pour les fautes de gestion qu’il peut commettre. Le conseil syndical n’est pas doté d’une personnalité morale et a peu de chance de voir sa responsabilité collégiale engagée.
On peut cependant imaginer qu’un membre du conseil syndical, dans l’exercice de sa fonction, commette une erreur d’appréciation et intervienne à mauvais escient, par exemple en voulant porter secours. L’assureur de la copropriété accorde sans difficulté cette extension de la garantie Responsabilité Civile aux membres du conseil syndical.
En tant que courtier spécialisé, nous la prévoyons de manière systématique dans nos contrats.
Les gardiens doivent-ils s’assurer à titre personnel ? On pourrait penser que non… L’assurance de l’immeuble couvre leurs dommages immobiliers, et parfois leur mobilier de base si une extension de garantie a été souscrite à cet effet.
Leur responsabilité civile est également couverte en tant que préposé de la copropriété, quand ils agissent dans l’exercice de leurs fonctions. Et pourtant, ils doivent bien s’assurer :
Ils ont intérêt à souscrire une garantie Responsabilité civile chef de famille (pour tout évènement relevant de leur vie privée) mais aussi une garantie qui couvre convenablement leurs biens.
Quand la loge est en travaux : le gestionnaire veillera à demander une extension de garantie spécifique à l’assureur de l’immeuble si le gardien est logé provisoirement dans un local loué par ailleurs. C’est en effet le syndicat de copropriété qui doit alors s’assurer pour ce risque locatif supplémentaire.
La loi leur fait obligation de s’assurer pour leur responsabilité à l’égard de leur bailleur et des tiers (art. 1733 du Code Civil). Les assureurs parlent de « risque locatif ».
L’administrateur de biens qui remet ses clefs à un locataire, sans avoir obtenu de sa part une attestation d’assurance, commet une faute professionnelle. S’il advient un sinistre et que le locataire n’est pas assuré, les assureurs des victimes, à commencer par l’assureur de la copropriété, mettront en cause la responsabilité civile professionnelle du gérant, surtout s’il n’est pas parallèlement le syndic de l’immeuble.
La mise cause du gérant est en revanche moins évidente lorsque le défaut d’assurance apparaît à l’occasion d’une reconduction de contrat non renouvelé par le locataire. Les tribunaux reconnaissent généralement les difficultés pour obtenir d’un locataire une attestation d’assurance, même sous contrainte judiciaire.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dans son article 58 apporte deux dispositions importantes.
Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.
Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Ces obligations sont reprises dans un article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
